במסגרת הליווי המשפטי אשר מוענק על ידי משרד עו"ד טל קדש, אנו בוחנים את אופיו של הסכסוך, המניעים העומדים מאחורי הדרישה לפירוק שיתוף.
כאשר אנו מייצגים מתנגד לפירוק שיתוף יש להבין את מניעיו.
טרם הגשת תביעה לפירוק שיתוף, משרדנו חותר למיצוי של הליכי משא ומתן מול השותף למקרקעין, על מנת שלא לשוות נופך של התנהלות בחוסר תום לב שתכליתה הפעלת לחץ באמצעות ניהול הליך משפטי, לשם כפיית פירוק השיתוף.
חוק המקרקעין קובע כי פירוק השיתוף היא זכות בסיסית של בעלים במקרקעין, וניתן לומר כי הזכות לפרק שיתוף במקרקעין היא חלק מ"אגד הזכויות" שמקנה הבעלות במקרקעין.
בית המשפט העליון פסק עוד בשנות השבעים את ההלכה הנוהגת עד היום לפיה פירוק שיתוף הינו מטרה רצויה:
"הרעיון המונח ביסוד סדרי החלוקה שהחוק החדש הנהיג הוא שחיסול השיתוף במקרקעין הינו מטרה רצויה, גם לטובת השותפים עצמם וגם למען המטרה המשקית הכללית של פיתוח מקרקעין"(ע"א 623/71 גן בועז נ' הרב אנגלנדר).
אל מול המטרה הרצויה של פירוק השיתוף והגשמת משאלת לב של העותר לפירוק שיתוף, עומדת מנגד זכותו הקניינית של נתבע באשר הוא אשר מבקש לשמור על זכויותיו הקנייניות. במקרים רבים, מתנגד בעל זכות במקרקעין למכירת הנכס, אם מטעמים כלכליים אם מטעמים אישיים סובייקטיביים לחלוטין.
סעיף 43 ל
חוק המקרקעין קובע כי: "בית המשפט יתחשב ככל האפשר בדרישת מקצת השותפים לקיים את השיתוף ביניהם ובשאר משאלותיהם של שותפים".
לא אחת מתבקש בית המשפט ליתן סעד של פירוק שיתוף במקרקעין - פירוק שיתוף בדירה, בקרקע, במבנה מסחרי וכיוצ"ב.
סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע כי לכל שותף במקרקעין קיימת הזכות לתבוע את פירוק השיתוף: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף".
משמעות הדברים הינה כי לכל שותף במקרקעין באשר הוא, זכות לעתור לבית המשפט בדרישה לפירוק שיתוף. הווה אומר כי גם מי שהינו בעל זכויות מיעוט ואף חלק זעום ביותר עד כדי זניח, רשאי לעתור לפירוק שיתוף במקרקעין.
הסייג היחיד לדרוש פירוק שיתוף מותנה במימוש הזכות בתום לב.
על פי סעיף 39(א) לחוק המקרקעין ברירת המחדל בפירוק השיתוף היא חלוקה בעין.
למעשה, המחוקק ביקש באמצעות דרך זו של פירוק שיתוף באמצעות חלוקה בעין להגן על הזכות הקניינית, שכן לא תמיד תמורה כספית בעד המקרקעין יש בה כדי לפצות את בעל המקרקעין.
עם זאת, פירוק השיתוף לא יבוצע באמצעות חלוקה בעין לפי סעיף 40 לחוק המקרקעין, במקרים שבהם אין אפשרות מעשית לחלוקה, "אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם".
במקרים הללו, בית המשפט יורה על מכירת המקרקעין וחלוקת הפידיון בדרך שתהיה יעילה וצודקת.
סעיף 42 לחוק המקרקעין, קובע חלופה נוספת של פירוק שיתוף והינה דרך רישום בית משותף, לאחר שקיבל בית המשפט חוות דעת של המפקח על רישום מקרקעין בדבר האפשרות לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצבת דירות לשותפים לפי חלקיהם.
במקרים אלו, רשאי בית המשפט לקבוע תשלומי איזון משותף לשותף, אם נראה לו הדבר יעיל וצודק בנסיבות העניין.
בית המשפט יסתייע בחוות דעת של שמאי אשר יקבע ההיתכנות לחלוקה בעין או העדר היתכנות לעשות כן, לעיתים בשל הקושי לקבוע את חלוקת היחידות באופן מדויק.
לעיתים בחלק מהיחידות במקרקעין יורה בית המשפט בהישען על חוות דעת, כי השיתוף יישאר על כנו כנגד תשלומי איזון.
לעיתים רישום בית משותף כחלוקה בעין מוביל להפחתת שווי משמעותית וגם זאת יש לקחת בחשבון במסגרת החלטה לפירוק שיתוף.
לא תמיד ניתן להוכיח היתכנות לפרצלציה ואפשרות לבצע הפרדה רישומית ליחידות נפרדות, למשל בשל השטח המצומצם של המקרקעין.
הפסיקה הרווחת, במקרה של פירוק שיתוף בדרך של מכירה, היא באמצעות מכירה פומבית למרבה במחיר שהינה הדרך המועדפת. אפשרות חלופית הינה באמצעות התמחרות פנימית בין השותפים ואולם יש להוכיח להצביע על טעם מיוחד לשם ביצוע התמחרות פנימית סגורה.
על פי סעיף 44 לחוק המקרקעין בית המשפט רשאי לתת צו זמני בדבר סדרי ניהול המקרקעין והשימוש בהם עד לסיום הליכי הפירוק.
עוה"ד טל קדש- ליטיגציה אזרחי, מקרקעין.
