הגנה מן הצדק

הגנה מן הצדק וסעד מן הצדק הפוך במסגרת חוק הגנת הדייר, עוה"ד טל קדש
 
במאמר זה יוצגו דוגמאות מתוך פסקי דין שבהם ייצג משרדנו דיירים מוגנים בהליכים שנוהלו בערכאות:
 
סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב ליתן צו פינוי, חרף קיומה של עילה לכך, אם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה צודק לתיתו. סייג זה המגביל את סעד הפינוי חרף קיומה של עילת פינוי, נקרא "סעד מן הצדק".
 
השיקולים שאותם יש לבחון בשאלת מתן סעד מן הצדק הינם התוצאה הנובעת מפינוי הדייר אל מול מידתה וחומרתה של ההפרה, כאשר נפסק לא אחת כי כאשר המדובר בפינוי של דירת מגורים, נוהגים בתי המשפט, מטבע הדברים, בהגנת הדייר כמו במקרה של פינוי אחר, ברגישות מובנת ובעדינות (רע"א 272/05 הרשקוביץ נ' חוריה).

מחד, בית משפט העליון הנחה כי יש להעניק סעד זה בצמצום על מנת שלא ליתן פתח לדיירים מוגנים להפר את הסכמי השכירות ולהרגיש חסינים מפני פינוי, מאידך בתי המשפט לא חסכו מלהפעיל את הסעד מן הצדק, לבטל צווי פינוי או למנוע פינוי של דיירים מלכתחילה לנוכח נסיבות קונקרטיות של הדייר.
 
בתא"מ 16433-04-13 נאה נ' מועלם ואח', שבו ייצג עוה"ד טל קדש את הדיירת המוגנת, מנה בית המשפט את השיקולים אשר הנחוהו למנוע פינוי דיירת מוגנת מן הנכס: א. תשלום דמי מפתח עם תחילת ההסכם ולאורך ההתקשרות (למשל באמצעות משכנתא) עומדים לזכותו כעת. ב. העובדה כי המדובר בנכס המשמש מקום מגורים יחיד. ג. המצב הסוציו אקונומי של הדייר. ד. העובדה כי בעל הנכס לא פנה לאורך השנים בדרישה לתשלום דמי השכירות, יעמוד לו לרועץ, על אף האשם התורם של הדייר במקרים אלו. ה. פינוי הדירה משוכרי משנה באופן מיידי עם דרישת בעל הנכס ועוד כהנה וכהנה שיקולים שיש בהם לאזן את הפגיעה בזכויות הקניין של הצדדים.
 
סעד מן הצדק הפוך 
נוכח הפגיעה הקשה שעלולה להיגרם לדייר מוגן כתוצאה ממתן צו לפינויו מהנכס, התקבלה בפסיקה הגישה לפיה ניתן לעיתים להעניק סעד מן הצדק "הפוך", כאשר משמעות הדברים הינה סמכות בית המשפט להורות על פינוי הדייר כנגד התנייתו בפיצוי ההולם בנסיבות העניין, אף שפיצוי כזה אינו הכלל.

במסגרת ע"א 61567-10-18 בוני דן נ' מזרחי נפסקו על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב לדייר מוגן שאותו ייצג עוה"ד טל קדש פיצויים ע"ס 1,100,000 מיליון ₪, לנוכח טענות לכאורה על הפרת הסכם שכירות אשר לא הוכחו במלואן, וזאת מכח סעד מן הצדק הפוך.

באותו עניין, הוכח כי היתה התנהלות שיטתית מכוונת מצד הבעלים, אשר בצידה הימנעות מקבלת דמי השכירות לאורך תקופה, כדי ליצור עילת פינוי.

המניע אמיתי המסתתר מאחורי תביעת הפינוי אשר הוגשה על ידי בעלי הנכס, אינו הימנעות הדייר מתשלום דמי השכירות, אלא רצונו של הבעלים להרוס את המושכר ולהקים במקומו בנין אחר כאמור בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. במקרה זה, בהתאם לסעיפים 131(7)- 131(10) לחוק הדייר, עילת הפינוי לכאורה אינה נעוצה בהפרת הסכם השכירות שהינה תולדה של התנהגות השוכר כי אם בפעולות של הבעלים אשר היה נאלץ לשלם לדייר פיצויים להם זכאי בית עסק כדוגמת דיור חלוף וכן תשלומים נוספים כדוגמת מוניטין, הוצאות משפטיות, דמי תיווך, הוצאות מעבר, אובדן הכנסות וכו'.

לסיכום, המדיניות השיפוטית שמצאה ביטוייה לא אחת בפסיקת בתי המשפט רואה את הדיור המוגן תופעה מעידן אחר, לאור המתח המתמיד הקיים בין שתי זכויות קנייניות, זו של בעל הדירה אל מול זו של הדייר. הדברים מקבלים משנה תוקף בשעה שהפכה זכות הקניין בהתאם להוראותיו של חוק יסוד כבוד האדם וחירותו לזכות חוקתית. עם זאת, כל עוד החוק קיים, יש לכבד את הוראותיו ולהתחשב במכלול הנסיבות האישיות של הנוגעים בדבר מכח ההגנה מן הצדק, חרף הקושי הקיים וההשוואה הבלתי נמנעת להפרות של הסכמים בשוק החופשי.
 
המאמר הינו בגדר מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ו/או תחליף לקבלת חוות דעת משפטית. הכותב אינו נושא באחריות כשלהי כלפי הקוראים ויש לראות בכתוב כמתן הסבר כללי ולא מחייב ובכל מקרה אין לראות במאמר משום מצג ו/או חוות דעת. כל הזכויות שמורות לכותב.

הכותב, עו"ד טל קדש, עוסק בייצוג ובהופעות בבתי המשפט בתחומי המשפט אזרחי, מסחרי ומנהלי.