תכנון לקוי של חניון תת קרקעי- ליקויי בניה וירידת ערך- עו"ד טל קדש
משרד עוה"ד ונוטריון טל קדש ניהל הליכים משפטיים רבים בגין ליקויי בניה וירידת ערך לדירות לנוכח תכנון לקוי של חניון תת קרקעי והעדר אפשרות להשתמש בחניון ובחניות בצורה סבירה. ההליכים המשפטיים נוהלו כנגד רשויות מקומיות, קבלנים, יועצי תנועה ומשרדי אדריכלים. במסגרת הליכים אלו נפסקו פיצויים בסך מאות אלפי שקלים לבעלי הדירות.
משרדו של עוה"ד טל קדש פועל בשיתוף פעולה עם שורת מומחים, שמאים ויועצי תנועה, על מנת להבטיח מקסום זכויותיהם של בעלי הדירות לטיפול בליקוי הבניה ובפרט בליקויי חניות.
לעיתים, חניה עומדות בתקני החנייה המחייבים, אולם חרף האמור, במקרה שבו החניה אינה אפשרת חניה ללא מגבלות, ומקום שבו המגבלות לא היו ידועות לרוכש טרם ההתקשרות (למשל קשיי תימרון בלתי סבירים, קשיים להיכנס ולצאת מהרכב, סכנה בטיחותית בשימוש בחניון, שדה ראיה לקוי, דרכי גישה לחניון), יש בסיס להגשת תביעה לבית המשפט לקבלת פיצוי הולם בגין הנזקים שנגרמו לבעלי הזכויות הקניינית.
תכנון חניונים, הנחיות משרד התחבורה לתכנון חניה, תכנון חניונים
בשנות השמונים יצאה לאור חוברת הנחיות לתכנון חניונים על ידי משרד התחבורה, אשר שימשה את רשויות התכנון לשם תכנון חניונים ולמטרות שונות.
לנוכח האצת קצב הבניה מחד והעליה בכמות כלי הרכב על הכביש ביחס לנפש, יצאו לאור בשנת 2000 ו- 2008, הנחיות אשר נועדו להתאים את רמת החניונים למציאות החיים המשתנה ולסביבה התחבורתית.
חריגות בניה מההנחיות משרד התחבורה, תתקבלנה רק אם המדובר בבניית חניון אשר לוותה באילוצים ממשיים, ובלבד שהחניון מותיר חרף החריגות, שימוש סביר לנהגים בחניון באשר הם.
בכל מקרה, אין להפוך את החריגה מההנחיות לנורמה מקובלת כי אם וכאמור לחריג תכנוני מוצדק, ובכל מקרה, תכנון חניון כפוף יהיה לתקנות התכנון והבניה, תקנות התעבורה והנחיות הרשויות המקומיות.
יש לקחת בחשבון כי החניון אמור לשרת נהגים ברמות מיומנות שונות לרבות נהגים הנוהגים בכלי רכב בעלי מידות גדולות ולאו דווקא רכבים קטנים.
במסגרת ההנחיות של משרד התחבורה, נקבעו לחניונים רמות שירות המהווים מבחינת המתודולוגיה כלי עזר לתכנון חניונים. על פי הניסיון המצטבר שנאסף על ידי עורכי ההנחיות, נקבעו קריטריונים הקושרים בין רמת השירות לבין השימוש העיקרי בחניון. מקובל לתכנן חניונים בבניינים חדשים על פי רמת שירות גבוהה שהינה רמת שירות 1. רמות שירות נמוכות יותר הינן רמות שירות 2 ו-3.
נוחיות הנהיגה בחניון משפיעה על רמת השירות, הווה אומר המידות הגיאומטריות של החניון ושל רכב במצב נסיעה:
מידות גיאומטריות הנוגעות לנוחיות תימרון הרכב מצב נסיעה במעבר אל תא החניה (רוחב המעבר ורוחב תא החניה).
מידות גיאומטריות הנוגעות לנוחיות הנסיעה הנסיעה ברחבי החניון, בייחוד במעבר בין הקומות, מה שמכונה הרמפות.
מידות גיאומטריות הנוגעות לנוחיות יציאה או כניסה של הנוסעים למכונית, כלומר המרווח הקיים לצורך פתיחת הדלת.
רמת השירות, על פי ההנחיות, נקבעו בהתאם לאחוז כלי הרכב המסוגלים לבצע את הכניסה בנסיעה קדימה אל החניה בתימרון אחד או תוך התיישרות במרכז התא.
אורך תא חניה הינו קריטי שכן הוא משפיע מידית על רמת השירות של המכוניות האחרות המשתמשות בחניון.
על הרשויות המקומיות להגדיר איזורי תכנון במרחב העירוני על מנת להגשים את מדיניות החניה.
אורך תא חניה ניצבת
האורך המינימלי של תא חניה הינו 5 מ'. מידה זו מורכבת למעשה מאורך של רכב לתכנון תא חניה שהינו 4.75 מ' ובתוספת 25 ס"מ המיועדים להרחקת המכוניות מקיר או גדר הניצבים לה.
בכל הקשור למתקני חניה מאכנים, נקבע בהנחיות משרד התחבורה מתקני חניה מכאניים מחודש אוגוסט 2008, כי אורך הפיר יהיה 5.30 מ'. לא אחת, מתזי כיבוי (ספרינקלרים), ככל שקיימים בדופן האחורית של הפיר, גורמים לצמצום שטח הפירר בכמה סנטימטרים, דבר המקשה על השימוש בחניה.
רוחב תא חניה
רוחב תא חניה על פי ההנחיות הינו רוחב התא בחניון פתוח והוא נמדד במקביל לרוחב המכונית החונה.
בחניונים המתוכננים לרמת שירות 1 (בנייה חדשה) לא יקטן רוחב של תא חניה מ- 2.40 מ', כאשר רוחב זה נקבע על פי רכב תכנון שרוחבו הינו 1.80 מ' בתוספת מרווח של 60 ס"מ לצורך פתיחת דלת המכונית בכדי לאפשר יציאה וכניסה נוחה מהמכונית. יש לקחת בחשבון שרוחב התא שהינו 2.40 מ' נקבע כאשר המכוניות - זו החונה וזו הסמוכה אליה, מצויות במרכז תא החניה.
בחניונים המתכוננים לרמת שירות 2 ו- 3, קיימת אפשרות להקטין את רוחב תא החניה עד ל- 2.30 מ' בכפוף למידת רוחב המעבר המתאימה לתימרון המכונית.
גובה החניון
גובה החניות נמדד בניצב לרצפת החניות או הרמפה עד הבליטה הנמוכה ביותר של מרכיבי התקרה, שהינם על פי ההנחיות- קורות רוחב, כרכובים, צנרות שונות, מנורות, שלטים, תמרורים ועוד. גובה חניון, על פי ההנחיות לא יקטן מ- 2.20 מ' בכל השטחים בהם קיימת תנועת מכוניות לרבות מעברים, תאי חניה והרמפות.
גובה החניון דלעיל הינו נכון עבור כל רמות השירות.
רמפות בחניונים ורדיוס לקיר החיצוני
מידות רכב תכנון הינן מידות כלי הרכב אשר בעבורו יש לתכנון את מרכיבי החניון ומידותיו.
מידת רכב תכנון נועדה לאפשר לכל כלי הרכב הצפויים להשתמש בחניונים לעבור בין המפלסים השונים. לכן, יתוכננו רוב החניונים ברמת שירות 1 ו- 2, על פי מערכת המידות המקורית ורק חניונים המתוכננים לרמת שירות 3 יאפשרו מערכת מידות שונה.
רוחב הרמפות נקבע על ידי רמת השירות בחניון המתוכנן כמפורט בהנחיות.
רוחב הרמפות תלוי ברדיוס החיצוני של הרמפה. למעשה, ככל שגדל הרדיוס החיצוני כך קטן הרוחב הדרוש בין הקירות ולהיפך.
יש להרחיק את המכוניות מקירות הרמפות על ידי מדרכה ברוחב של 30 ס"מ ומוגבהת 10 ס"מ מעל המיסעה.
השיפוע המירבי לאורך הרמפה יהיה ברמות שירות 1 ו- 2 – 15% וברמת שירות 3- 17%.
האחריות המוטלת על הקבלן ועל הרשות המקומית
אחריות הקבלן בגין בנייה לקויה של חניון והעדר אפשרות להשתמש בו בצורה סבירה ו/או בניגוד לתנאי ההיתר עולה כדי אי התאמה יסודית על פי חוק המכר המכר (דירות) תשל"ג – 1973.
על הקבלן מוטלת אחריות בהתאם להסכם מכר הידרה, שממנו נובעת התחייבותו למסור דירה על צמודותיה ומתקניה, על פי היתר בניה כדין וככזה התואם את חוקי התכנון והנחיות משרד התחבורה. כמו כן, עילת התביעה במקרים אלו, הינה מכח פקודת הנזיקין, לנוכח רשלנות הקבלן אשר לא פעל כמצופה מקבלן סביר.
מועד גילוי ליקויי בניה הנוגע לחניון אינו מועד מסירת הדירות הפורמלי (אם רצוי כי ממועד זה כבר יסתייעו בעלי הזכויות בחוות דעת של יועץ תנועה ובחוות דעת של שמאי מקרקעין) כי אם המועד שבו באופן סביר וממשי היו יכולים היו בעלי הדירות להבין על אודות אי ההתאמה היסודית וכי המדובר בחניון לקוי ושאינו עולה בקנה אחד עם חוקי התכנון והנחיות משרד התחבורה.
בנסיבות אלה- חל, לא רק חוק המכר שבו נקבעה תקופת בדק ותקופת אחריות בת שלוש שנים שתחילתה מתום תקופת הבדק, על פי סוג הליקוי, כי אם חוק ההתיישנות לענין מועד גילוי הנזק, ובפרט סעיף 89(2) לפקודת הנזיקין המותח ומאריך את תקופת ההתיישנות לתקופה של 10 שנים ממועד אירוע הנזק:
"מקום שעילת התובענה היא נזק שנגרם על ידי מעשה או מחדל – היום שבו אירע אותו נזק; לא נתגלה הנזק ביום שאירע – היום שבו נתגלה הנזק, אלא שבמקרה אחרון זה תתיישן התובענה אם לא הוגשה תוך עשר שנים מיום אירוע הנזק".
אחריות הרשות המקומית נובעת בין היתר מסעיף 27(א) לחוק התכנון והבניה הקובע כי "
מתפקידה של הועדה המקומית ושל כל רשות מקומית... להבטיח את קיומן של הוראות חוק זה וכל תקנה על פיו".
סעיף זה ל
חוק התכנון והבנייה מעניק לוועדה המקומית סמכות כללית להבטיח את קיום הוראות החוק.
על הרשות המקומית מוטלות חובות שבחוק על מנת להבטיח את האינטרס הציבורי לבניית מבנים מבוססים יציבים ובטוחים למניעת נזקי גוף ורכוש. זאת כחלק מחובתה
"להגן על האינטרס הציבורי בדבר בנייה מסודרת ומאורגנת, שנתונה לפיקוח נאות, ובדבר הבטחת תנאים סביבתיים נאותים, כדי למנוע מיפגעים שעלולים להיגרם מבנייה פרועה" (
ע"א 119/86 קני בתים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה, נתניה, פ"ד מו(5) 727, 744).
עו"ד טל קדש, משפט מנהלי ואזרחי, ליקויי בניה, ייצוג והופעות בערכאות.
משרדו של עוה"ד טל קדש ניהל הליכים בתחום ליקויי הבניה ובפרט ליקויי בניה וירידות ערך של חניונים אשר נבנו ותוכננו שלא על פי הנחיות משרד התחבורה או בניגוד להיתרי הבנייה.
