נישומים רבים מגלים את זה דווקא ברגע הכי רגיש בעסקה: הרוכש מוכן, הבנק מוכן, ורשם המקרקעין (טאבו) דורש אישור עירייה על היעדר חובות לפי סעיף 324 לפק' העיריות (שיכונה מעתה "סעיף 324" או "האישור").
יש מי שמקבל את האישור המיוחל בתוך ימים, ויש מי שנתקל בסירוב לאישור על היעדר חובות לפי סעיף 324, עיכוב או החרגה לא מוסברים. המאמר הזה נועד להסביר בפשטות מתי העירייה רשאית לעכב את האישור לפי סעיף 324, מתי אסור לה לעשות זאת, ומה עושים כשאין חוב ובכל זאת קיבלתם סירוב.
כל האמור הוא מניסיוני העשיר כעו"ד מנהלי המייצג מול רשויות מקומיות המסרבות להנפיק אישור לפי סעיף 324 שלא כדין. קדימה מתחילים.
מהו אישור היעדר חובות לפי סעיף 324?
אישור עירייה על היעדר חובות בנכס לפי ס' 324 הוא אישור הכרחי הנדרש להעברת בעלות בנכס, המעיד כי כל החובות בגין ארנונה/מים/אגרות עירוניות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לנכס עד ליום האישור – סולקו, או שאין חובות כאלה.
חוב שמעכב מתן אישור לפי סעיף 324 הוא חוב קיים, קונקרטי ובר־דרישה של בעל הנכס על אותו נכס. אין לעירייה סמכות לעכב אישור בשל "חוב רעיוני", שומה במחלוקת וכד'.
המקור החוקי לדרישת האישור הוא סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] הקובע כך:
- (א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם תעודה חתומה בידי ראש העיריה או מי שהוא הסמיך לכך, המעידה שכל החובות המגיעים לעיריה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.
סעיף 324(א) האמור מהווה את אחד מכלי האכיפה והגבייה היעילים והעוצמתיים ביותר העומדים לרשותן של רשויות מקומיות בישראל, ומאפשר לרשות להבטיח את פירעון חובותיו של בעל הנכס כלפיה, כתנאי הכרחי להשלמת עסקה ולהעברת זכויות.
בשלבים המוקדמים ליישום סעיף 324, הפסיקה הרחיבה את תחולתו והעניקה לרשויות המקומיות מנוף גבייה משמעותי גם מחוץ לעסקאות מכר קלאסיות. הדבר הקשה מאוד על נישומים מסורבי אישור. בעבר, בניגוד להיום, אף נקבע כי רישום משכנתה הוא “העברה של נכס” לעניין סעיף 324(א), ולכן נדרש אישור עירייה לטאבו כתנאי לרישום השעבוד. המחוקק נתן דעתו לעניין זה ושינה את הוראת סעיף 324, כך שכיום העברה לעניין הסעיף לא חלה על משכנתה.
עילות אסורות לעיכוב אישור לפי סעיף 324: זהות החייב, מהות החוב, מועד החיוב, שיקולים זרים, התיישנות ושיהוי:
עילת "זהות החייב": מי נחשב "חייב" לעניין סעיף 324, בעל הנכס או שוכר / מחזיק?
העירייה סירבה להנפיק לך אישור לפי סעיף 324 בטענה שיש חוב על הנכס? ראשית בדוק על שם מי החוב – לשון החוק ברורה: רק חוב "מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס" יכול לעכב את מתן האישור.
בבג"ץ 973/90 פרופיל חן בע"מ נ´ עיריית יבנה נקבע ע"י ביה"מ העליון, שאין לעכב מתן אישור לבעלים בגלל חוב של שוכר / מחזיק בנכס. בנוסף, נדרש שהחוב ישויך לבעל הנכס בגין הנכס הספציפי שבגינו מבוקש האישור – הסעיף לא מאפשר עיכוב אישור בגין כל חוב הרובץ על הנכס באשר הוא.
ועוד לעניין זהות החייב: בעת"מ (חי') 476-07-10 יצחק סלומון בע"מ נ´ עיריית חיפה נקבע, כי העירייה לא יכולה לראות בחובות בעל השליטה בחברה כחובות של החברה עצמה לעניין סעיף 324. בית המשפט קבע שיש לתת לחברה את האישור למרות חובות שנצברו לחובת בעל השליטה בה.
מכל האמור נלמד, שהעירייה יכולה לעכב את האישור בגין חובות שיש לבעל הנכס עצמו בלבד ביחס לאותו נכס.
עילת "מהות החוב": מהו אותו "חוב" שבגינו העירייה יכולה לסרב לתת אישור לפי סעיף 324?
לפי לשון הסעיף, אין לתת אישור בגין כל חוב (ארנונה/אגרות/חיובים עירוניים רלוונטיים) הרובץ על הנכס מאת הבעלים עד למועד מתן האישור.
בעת"מ 1710-02-10 מאיר ניר נ' עיריית אור יהודה נקבע, שהעירייה לא יכולה לעכב מתן אישור בשל חובות עבר אחרים שלא קשורים לנכס.
עילת "מועד החיוב": מתי חוב נחשב "שהבשיל" המקים לעירייה עילה לעכב את מתן האישור?
רק חוב "שהבשיל" יכול לעכב אישור – החוב צריך להיות חוב קיים, קונקרטי, חלוט ובר־דרישה של בעל הזכות בגין הנכס, עד למועד האישור. אם אין חוב כזה, אין עילת עיכוב.
בעת"מ (חי') 33240-12-10 מיכאל סתיו נ' עיריית חיפה נפסק, כי חובות שהאזרח לא ידע עליהם, וודאי כאלה שהרשות נמנעה במשך זמן רב לפעול לגבייתם, אינם יכולים לעכב את האישור לפי סעיף 324.
עילת "שיקולים זרים": אין לעכב אישור לפי סעיף 324 בשל חריגות בניה: העירייה אינה מוסמכת לעכב אישור רק בשל קיומו של תיק תכנוני פתוח או חשד לחריגות, אלא רק בשל חוב כספי חלוט המיוחס לנכס. כך נקבע בעת״מ (מרכז) 35093-01-24 עמיטק נ׳ עיריית גבעת שמואל – סעיף 324 לא נועד לשמש כמכשיר אכיפה תכנוני.
עילת "התיישנות ושיהוי": מתי חוב ישן לא מעכב אישור לפי סעיף 324?
אחת ההגבלות המשמעותיות ביותר שהוטלו על כוחן של הרשויות המקומיות בסירוב לאישור לפי סעיף 324 היא בנושא ההתיישנות. אם יש חוב ישן, במקרים רבים העירייה לא תוכל לעכב מתן אישור בגינו.
לעניין גביית חוב מצד רשות, נהוג להבחין בין שני סוגים:
גבייה אקטיבית – נקיטה בפעולות יזומות מצד הרשות לגביית החוב, כמו משלוח התראות ודרישות חוב, הטלת עיקולים על חשבונות בנק או על נכסים אחרים, או הגשת תביעה משפטית.
גבייה פסיבית – הימנעות הרשות מפעולות אקטיביות, תוך המתנה עד אשר הנישום יזדקק לשירות ממנה ( כמו אישור לפי סעיף 324(א)), ואז התניית מתן השירות בפירעון החוב הישן.
בעבר הדעה הרווחת בפסיקה הייתה, כי אמנם רשות מקומית אינה יכולה להגיש תביעה משפטית בגין חוב שהתיישן (החלת דיני ההתיישנות על גבייה "אקטיבית"), אך היא יכולה לגבות אותו ב"גבייה פסיבית" בדמות סירוב להוציא אישור לטאבו או סירוב לתת היתרי בניה.
המצב השתנה בהלכת ברע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית, שאסר על הפעלת הליכי גבייה אקטיבית בגין חובות שהתיישנו (להלן: "הלכת נסייר"), וקבע כי יש התיישנות גם על הליכי גבייה מנהלית – רשות מקומית שלא פעלה בהליכי גבייה מנהלית בתקופת ההתיישנות לא תוכל עוד לגבות את החוב בדרך זו.
בהמשך, קבע בית המשפט שהלכת נסייר חלה גם על הליכי גבייה פסיבית – עע"ם 8832/12 ע.חיפה נ' סולומון – כלומר, העירייה לא יכולה לעכב מתן אישור לפי סעיף 324 על חוב שהתיישן גם בדרך של מניעת האישור בצומת העברת הזכויות.
עקרון זה של החלת דיני ההתיישנות גם על גבייה פסיבית נקבע גם בעת"מ (ת"א) 2064-09 אהרון מתנה נ' עיריית אור יהודה ועת"מ 1710-02-10 מאיר ניר נ' עיריית אור יהודה ועת״מ (ת״א) 8797-11-17 אס.די.אי. נכסים והשקעות בע״מ נ׳ עיריית רמת-גן.
לעניין גביית חוב מצד רשות, נהוג להבחין בין שני סוגים:
גבייה אקטיבית – נקיטה בפעולות יזומות מצד הרשות לגביית החוב, כמו משלוח התראות ודרישות חוב, הטלת עיקולים על חשבונות בנק או על נכסים אחרים, או הגשת תביעה משפטית.
גבייה פסיבית – הימנעות הרשות מפעולות אקטיביות, תוך המתנה עד אשר הנישום יזדקק לשירות ממנה ( כמו אישור לפי סעיף 324(א)), ואז התניית מתן השירות בפירעון החוב הישן.
בעבר הדעה הרווחת בפסיקה הייתה, כי אמנם רשות מקומית אינה יכולה להגיש תביעה משפטית בגין חוב שהתיישן (החלת דיני ההתיישנות על גבייה "אקטיבית"), אך היא יכולה לגבות אותו ב"גבייה פסיבית" בדמות סירוב להוציא אישור לטאבו או סירוב לתת היתרי בניה.
המצב השתנה בהלכת ברע"א 187/05 נעמה נסייר נ' עיריית נצרת עילית, שאסר על הפעלת הליכי גבייה אקטיבית בגין חובות שהתיישנו (להלן: "הלכת נסייר"), וקבע כי יש התיישנות גם על הליכי גבייה מנהלית – רשות מקומית שלא פעלה בהליכי גבייה מנהלית בתקופת ההתיישנות לא תוכל עוד לגבות את החוב בדרך זו.
בהמשך, קבע בית המשפט שהלכת נסייר חלה גם על הליכי גבייה פסיבית – עע"ם 8832/12 ע.חיפה נ' סולומון – כלומר, העירייה לא יכולה לעכב מתן אישור לפי סעיף 324 על חוב שהתיישן גם בדרך של מניעת האישור בצומת העברת הזכויות.
עקרון זה של החלת דיני ההתיישנות גם על גבייה פסיבית נקבע גם בעת"מ (ת"א) 2064-09 אהרון מתנה נ' עיריית אור יהודה ועת"מ 1710-02-10 מאיר ניר נ' עיריית אור יהודה ועת״מ (ת״א) 8797-11-17 אס.די.אי. נכסים והשקעות בע״מ נ׳ עיריית רמת-גן.
אישור "עם החרגות" – למה זה פסול?
יש מקרים בהם העירייה מנפיקה את האישור, אך כוללת בו החרגות כאלה ואחרות המקשות על השימוש בו, לעיתים עד כדי ריקון תוכנו. בעת"מ 3761-03-24 באראקא השקעות ישראל בע"מ נ' עיריית טירת כרמל נקבע, שהעירייה לא רשאית להנפיק אישור לפי סעיף 324 הכולל החרגות, מקום בו לא קיים חוב ארנונה הקשור לנכס. באותו המקרה טענה העירייה, שהעותרת אינה הבעלים של חלק מהנכס נשוא בקשת האישור. בית המשפט קבע שאין זה בסמכותה של העירייה להכריע ברישום זכויות במקרקעין.
קיבלתי סירוב לאישור לפי סעיף 324, מה עושים? צ'ק ליסט פעולה מהיר:
שלב ראשון: בקשו נימוק כתוב ומפורט, הכולל פירוט של החוב (סוג החוב, מועד החיוב וסכומו), זהות החייב (האם זה בעלי הנכס או המחזיק בו). אל תסתפקו בתשובה כללית או חסרת נתונים.
שלב שני: בדקו מייד:
- האם מדובר בחוב של שוכר / מחזיק ולא של הבעלים? (אם החוב של המחזיק בנכס – אין עילה לעכב את האישור לפי פס"ד פרופיל חן).
- האם החוב התיישן או נגבה בשיהוי קיצוני? (לא עילה לעכב. לפי פס"ד סולומון גם גבייה פסיבית כפופה להתיישנות).
- האם מדובר ב"חוב רעיוני" או שומה שטרם הבשילה? (אין עילה לעכב אישור על בסיס חיובים היפותטיים או מחלוקת מוקדמת שלא הגיעה לחיוב חלוט / בר-דרישה).
- האם ישנם שיקולים זרים כמו חשדות לחריגות בנייה? חריגות בנייה אינן עילה לעיכוב.
שלב שלישי: גיליתם שאין חוב בר קיימא לפי הדין? דרשו הנפקת אישור מיידית בכתב, לפי העקרונות שבמאמר.
שלב רביעי: העירייה עדיין מסרבת? פנו לבית המשפט המנהלי בעתירה מנהלית כנגד הרשות, למתן האישור.
זקוקים לסיוע מהיר ומדויק מול העירייה? משרד עו"ד טל קדש מטפל באופן שוטף בסירובים לאישור 324, בהליכים מול רשות מקומית ובבקשות לצווי עשה. נשמח לבחון את המקרה שלכם לעומק ולבנות פעולה ממוקדת בהתאם.
שאלות ותשובות
מהו אישור 324 ולמה צריך אותו?
אישור עירייה המעיד שאין חובות כספיים חלוטים של בעל הנכס ביחס לנכס עד למועד ההנפקה. בלי האישור, לשכת רישום המקרקעין לא תרשום העברת בעלות.
מי מגיש את הבקשה ומתי?
בדרך כלל המוכר (או עו"ד / מיופה כוח מטעמו), סמוך לשלב רישום ההעברה בטאבו.
אילו חובות כן מעכבים את האישור?
רק חוב קיים, קונקרטי, חלוט ובר-דרישה של הבעלים ביחס לנכס (למשל: ארנונה / מים / אגרות עירוניות שחויבו כדין עד מועד האישור).
אילו חובות לא מעכבים?
שומות במחלוקת, “חוב רעיוני”, חוב שאינו חלוט או שאינו ביחס לנכס המבוקש, וחובות שאינם של בעל הנכס.
האם חוב של שוכר / מחזיק יכול לעכב אישור לבעלים?
ככלל לא. סעיף 324 מתמקד בחוב "מאת בעל הנכס" ביחס לאותו נכס.
העירייה טוענת לחריגות בנייה, מותר לה לעכב את האישור?
לא. חריגות / תיק תכנוני הם שיקולים זרים לסעיף 324. האישור עוסק רק בחוב כספי חלוט.
מה לגבי חוב ישן מאוד?
חוב שהתיישן או שנגבה בשיהוי כבד אינו אמור לחסום את האישור. גם גבייה “פסיבית” (סירוב לאישור) כפופה לדיני התיישנות ולשיהוי.
האם מותר לעירייה להתנות את האישור בפירעון חובות אחרים שאינם קשורים לנכס?
לא. אין לעכב אישור 324 באמצעות “איחוד” חובות עבר שאינם ביחס לנכס נשוא הבקשה.
האם לעירייה מותר להנפיק “אישור עם החרגות”?
כאשר אין חוב חלוט ביחס לנכס, אין מקום להחרגות שמרוקנות את האישור מתוכן. האישור צריך להיות מלא ושמיש.
האם היום צריך אישור 324 לרישום משכנתה?
כיום לא, בניגוד לעבר. בעקבות שינוי הדין, רישום משכנתה אינו “העברה” לעניין סעיף 324, ולכן לא נדרש אישור 324 לשעבוד.
מה נחשב "חוב חלוט / בר-דרישה"?
חיוב שנקבע כדין, הומצאה דרישה תקפה לתשלומו, ואין עוד הליך השגה/ערר פתוח שתוקפו מעכב.
מה לעשות אם קיבלתי סירוב?
- לבקש נימוק כתוב ומפורט לרבות סוג החוב, סכום, מועד חיוב, זהות החייב.
- לבדוק: זהות החייב (בעלים או מחזיק), סטטוס החוב (חלוט/במחלוקת), התיישנות / שיהוי ושיקולים זרים (כמו חריגות בנייה).
- אם אין עילה, לדרוש הנפקה מיידית.
- הסירוב נמשך? לפנות בבקשה לצו עשה למתן האישור לבית המשפט המנהלי. מומלץ להתייעץ מיידית עם עו"ד מנהלי מנוסה.
איך מזהים אם החיוב הוא של מחזיק ולא של הבעלים?
בודקים רישומי מחזיק בעירייה / בחברת המים, הסכמי שכירות / מסירה ורצף חיובים. חוב שיוחס למחזיק אינו אמור לעכב אישור לבעלים.
האם האישור תקף לזמן מוגבל?
לרוב כן, כמפורט על גבי האישור. יש לתכנן את העיתוי כך שהאישור יהיה בתוקף בעת הרישום.
העירייה טוענת שאינני הבעלים של כל הזכויות, מותר לה לעכב?
בירור זכויות קנייניות אינו בסמכות העירייה במסגרת סעיף 324. כל עוד אין חוב חלוט של הבעלים ביחס לנכס, אין לעכב מטעם זה.
יש מחלוקת מקצועית על סכום / סיווג החיוב. מה עושים?
שומה במחלוקת שאינה חלוטה אינה אמורה לעכב. במקביל, ניתן לפעול במסלולי השגה/ערר, אך העיכוב באישור צריך להיבחן רק מול חוב חלוט ובר-דרישה.
האם כדאי לפנות לעו״ד / לבית משפט, ומתי?
כאשר אין חוב חלוט, יש טענות זהות חייב/שיהוי/שיקולים זרים, או שהנימוק לקוני, מומלץ לפנות מיידית לייעוץ מאת עו"ד מנהלי מנוסה בהשגת אישור לפי סעיף 324. סירוב מתמשך חרף היעדר עילה מתאים לעתירה לצו עשה מנהלי.
