סעיף 196א לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965, מסמיך את הועדה המקומית לגבות היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה ועל פיה.
שיעור היטל ההשבחה הינו 50% מערך המקרקעין בעקבות ההשבחה על פי סעיף 3 לתוספת השלישית.
על פי התוספת השלישית "השבחה" פירושה "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". כלומר, אירוע המס שבו עסקינן לצורך חבות בהיטל השבחה, הינו אחד מבין השלושה הבאים:
- אישור תכנית
- הקלה
- התרת שימוש חורג
"תכנית" על פי התוספת השלישית הינה – תכנית מתאר או תכנית מפורטת ולמעט תכנית כוללנית (על פי סעיף 4(5א) לתוספת השלישית- "במקרקעין שבהם אושרה תכנית לאחר אישורה של תכנית כוללנית, תיווסף לשומת ההשבחה, ההשבחה בשל התכנית הכוללנית, אם היתה").
התכלית העומדת מאחורי החיוב בהיטל השבחה נעוצה בעיקרון הצדק החלוקתי אשר בבסיסו מונח העיקרון כי כל מי שנהנה מפעולות התכנון שביצעה הרשות במימון ציבורי יחלוק את התעשרותו עם הקהילה שבקרבה הוא יושב (ע"א 1341/93 אי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו).
תשלום היטל ההשבחה הינו במועד ההתעשרות דה פקטו של המחוייב בהיטל השבחה, כלומר בעת "מימוש הזכויות" במקרקעין,
שהינו אחד מבין שלוש האפשרויות שלהלן:
קבלת היתר לפי חוק התכנון והבניה לצורך בניה או לשימוש במקרקעין שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה.
- התחלת השימוש בהם בפועל- כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה.
- הערת זכויות- מכר או חכירה.
ההיטל ישולם לא יאוחד מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל, ורשאי החייב לשלם מקדמות על חשבונו, עוד לפני קביעת השומה.
אם מימש החייב בהיטל חלק מהזכויות במקרקעין, ישלם היטל בשיעור יחסי בלבד לפי מידת המימוש החייבת בהיטל.
