תשלום דמי שימוש וסילוק יד כלפי פולשים והן כלפי רשות מקומית
שוו בנפשכם מצב שבו רשות מקומית פולשת לשטח פרטי בהיקף של אלפי דונמים, תופסת בו חזקה בפועל, מפתחת אותו ומשתמשת בו כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ) – כל זאת מבלי שניתנה הסכמת בעלי הקרקע ומבלי שננקט הליך חוקי של הפקעה. הציבור אכן מפיק תועלת מן השטח, הרשות מקיימת לכאורה את חובותיה הציבוריות, אך הקרקע – פרטית היא.
נקודת המוצא המשפטית ברורה – לא יצא חוטא נשכר – וביתר שאת כאשר מדובר ברשות מקומית, אשר חלה עליה חזקת תקינות המעשה המנהלי. רשות הפועלת בניגוד לדין, תוך עשיית שימוש בקרקע פרטית ללא מקור סמכות, אינה יכולה להיבנות מהתנהלותה הפסולה, גם אם בפועל השימוש שנעשה בקרקע משרת את הציבור.
כאשר אין מחלוקת בדבר בעלות התובעים בקרקע, וכאשר העבודות בוצעו ללא הסכמת בעלי הזכויות וללא עיגון חוקי, אין מנוס מהגשת תביעה לסילוק יד כנגד הרשות המקומית, להשבת הקרקע לידי בעליה ולהשבת המצב לקדמותו, בהתאם להוראות סעיף 16 לחוק המקרקעין.
מעבר לסעד של סילוק יד, יש לראות ברשות המקומית – כמו בכל פולש – כמי שהפיקה תועלת בפועל מן הקרקע. התועלת אינה נבחנת אך במובנה הכלכלי הישיר, אלא גם במובנה הפיזי והפונקציונלי. עצם פיתוח השטח, החזקתו והצגתו כשטח ציבורי פתוח, מקימים הנאה ושימוש בפועל בקרקע שאינה בבעלות הרשות.
אין לקבל טענה שלפיה הרשות פעלה "שלא במתכוון" או "בשגגה". מקום שבו קרקע יועדה להפקעה אך הליכי ההפקעה לא הושלמו, אין בכך כדי להצדיק קביעת עובדות בשטח, תפיסת חזקה חד-צדדית או עקיפת מנגנוני הדין. כל עוד לא ננקט אקט חוקי של הפקעה – הקרקע נותרת קניינו של בעליה.
בפסיקה נקבע לא אחת כי רשות ציבורית הפועלת במרחב המשפט הפרטי כפופה לדואליות נורמטיבית: מחד גיסא – לדיני המשפט הפרטי, ומאידך גיסא – לדיני המשפט הציבורי. רשות מקומית אינה רשאית לעקוף את דיני ההפקעה או הוראות חוק מחייבות, גם כאשר מטרותיה ציבוריות. משכשל האפיק ההסכמי, על הרשות לפעול בדרך המלך – הליך הפקעה כדין – ולא בדרך של תפיסה בפועל. רק כך נשמר שלטון החוק ומובטח צדק תהליכי.
במקרים שבהם בחרה רשות מקומית שלא לפעול להפקעת הקרקע לאורך שנים, חרף שימוש מתמשך בה, ראו בתי המשפט בהתנהלות זו חומרה יתרה, עד כדי הצדקת פסיקת הוצאות משמעותיות כדרך להביע אי-נחת שיפוטית מהתנהלות הרשות.
אשר לשאלת דמי השימוש נקבע כי יש לגזור אותם על פי השימוש שנעשה בפועל בקרקע, ולא בהתאם לייעודה התכנוני בלבד. דמי השימוש נועדו לשקף את ההנאה שהפיק המשתמש בפועל – ובענייננו, הרשות המקומית.
שטח ציבורי פתוח (שצ"פ) הוא נכס ייחודי: אין מתקיים לגביו שוק חופשי של קונים ומוכרים, והוא אינו נכס סחיר במובנו הרגיל. עם זאת, אין משמעות הדבר כי ערכו אפסי. נהפוך הוא – שצ"פ תורם הנאה סביבתית, איכות חיים ואף מעלה את שווי הנכסים בסביבתו.
משכך, קבעה הפרקטיקה השמאית – ואומצה בפסיקה – כי הדרך הראויה להערכת שווי שצ"פ היא באמצעות קביעת שיעור מסוים משווי הסביבה אותה הוא משרת. באותו מקרה שנדון, נקבע כי שווי שטחי שצ"פ עומד בממוצע על כ־21% משווי הסביבה (הן בבנייה רוויה והן בצמודי קרקע), וזאת כ"כלל אצבע" מקצועי מקובל.
גישה זו מאזנת בין אופיו הציבורי של השטח לבין זכויות הקניין של בעליו, ומונעת מצב שבו רשות מקומית תעשה שימוש חופשי ובלתי מתוגמל בקרקע פרטית, תוך הסתתרות מאחורי טענות של אינטרס ציבורי. מקרה זה נדון בערכאות בענין עיריית קריית אתא.
לסיכום
רשות מקומית אינה רשאית לפלוש לקרקע פרטית, להחזיק בה ולפתח אותה כשטח ציבורי ללא מקור סמכות חוקי. גם כאשר הציבור מפיק תועלת מן השטח, אין בכך כדי להכשיר תפיסת חזקה ללא הסכמה או ללא הפקעה כדין. במצבים אלה עומדות לבעלי הקרקע זכויות לסילוק יד, להשבת המצב לקדמותו ולפסיקת דמי שימוש, המחושבים לפי ההנאה שהופקה בפועל – לרבות שימוש כשצ"פ. עקרון שלטון החוק וזכויות הקניין גוברים, גם – ואולי במיוחד – שעה שמדובר ברשות ציבורית.
אם זכויותיכם במקרקעין נפגעו, אם נעשה שימוש בקרקע שבבעלותכם ללא הסכמתכם, או אם אתם נתקלים בהתנהלות חריגה או חשודה מצד רשות מקומית – משרדנו עומד לרשותכם לבחינה משפטית מעמיקה ולליווי מקצועי בהגנה על זכויותיכם.
משרד עורכי דין טל קדש מלווה בעלי זכויות במקרקעין בהליכים מורכבים מול עיריות ורשויות מקומיות. המשרד מתמחה בזיהוי כשלים משפטיים ומנהליים בהחלטות רשות
