פתיחה: שכרתם 100 מ"ר, אך משלמים על 130 מ"ר?
זהו התסריט המקומם שחוזר על עצמו: יש לכם חנות בקניון או מרכז מסחרי. במקור שכרתם שטח של 100 מ"ר, אבל העירייה מחייבת אתכם על 130 מ"ר. הפער? תוצאה של "העמסה" של שטחים ציבוריים: חלקכם היחסי במעברים, לובי, שירותים ומעליות.
במשך שנים, הרשויות המקומיות נהנו משיטת "מצליח" וגלגלו את המס של הקניון על השוכרים הקטנים והגדולים כאחד. הפסיקה בעבר אישרה התנהלות זו, אבל כללי המשחק השתנו.
ראשיתו של המהפך בהלכת קניון רמת אביב בבית המשפט העליון בשנת 2021, והמשכו לאחרונה בפרשת הום סנטר רעננה, שם נקבע כי לפי מבחן "בעל הזיקה הקרובה ביותר" הקובע את זהות החייב בארנונה, הקניון הוא החייב בארנונה על השטחים המשותפים – ולא בעלי העסקים.
הרקע המשפטי: מיהו "המחזיק" החייב בארנונה?
כדי להבין מדוע אינכם צריכים לשלם על השטחים המשותפים, יש לחזור ליסודות החיוב בארנונה בישראל. סעיף 8(א) לחוק ההסדרים קובע כלל פשוט לכאורה: הארנונה תשולם על ידי "המחזיק בנכס".
הגדרת "מחזיק" בפקודת העיריות היא רחבה:
"אדם המחזיק למעשה בנכס…"
כאן נולד הקונפליקט הגדול: כאשר ישנם מספר גורמים הקשורים לנכס (כמו בקניון, שבו יש בעלים, חברת ניהול, שוכרים ומבקרים) – מי נחשב ל"מחזיק" החייב במס? הפסיקה פיתחה את "מבחן הזיקה הקרובה ביותר", שקובע כי כאשר יש "תחרות" בין מספר גורמים על השאלה מיהו המחזיק, יש לאתר את הגורם שזיקתו לנכס היא החזקה והמשמעותית ביותר, והוא בעל מירב הזיקות לשטח המחויב (רע"א 9813/03 משרד הבריאות נ' עיריית ראשון לציון).
אם כן, השאלה המרכזית שעמדה במחלוקת בפסיקה במשך שנים הייתה: מי בעל הזיקה הקרובה ביותר לשטחים הציבוריים בקניון – הנהלת הקניון שמתחזקת אותם, או השוכרים שנהנים מהם?
במשך שנים, רשויות מקומיות חייבו בעלי עסקים בקניונים ומרכזים מסחריים בגין חלקן היחסי בשטחים המשותפים, תוך הסתמכות על חוזה השכירות – אם חתמתם שאתם משלמים דמי ניהול וארנונה על החלק היחסי, העירייה ראתה בזה "הודאה" וחייבה אתכם ישירות. זה היה המצב עד להלכת קניון רמת אביב.
המהפכה המשפטית: הלכת קניון רמת אביב
בשנת 2021 המציאות המשפטית השתנתה. בית המשפט העליון קבע בפרשת קניון רמת אביב (בר"מ 2462/19) שבעלי הקניון (חברת הניהול) הם המחזיקים בשטחים המשותפים הציבוריים, ולא בעלי החנויות. הרציונל ברור: מי שמחליט מתי מנקים, מי שומר בכניסה ומי יכול לסגור את המעבר לשיפוצים – הוא המחזיק. לשוכר אין שליטה כזו, ולכן אין לחייב אותו.
ביסוס ההלכה: פסק דין הום סנטר רעננה והישג הרשתות הגדולות
לאחרונה (5/25) התקבל פסק דין נוסף המבסס את הלכת קניון רמת אביב. קבוצה של רשתות ענק: הום סנטר, הולמס פלייס, שופרסל ועוד, עתרה כנגד חיובן בארנונה בגין מעברים ושטחי תפעול בקניון רננים ברעננה (עמ"נ 44382-05-21).
ועדת הערר המקומית קבעה תחילה כי השוכרות הן "המחזיק העיקרי" בשטחים אלו וחייבה אותן לשלם, אך בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה על פיה וקיבל את הערעור.
כב' השופט אבי גורמן קבע באופן חד משמעי: "המערערות אינן בבחינת 'מחזיק' לעניין חבות בארנונה בשטחים הציבוריים… הן אינן בעלות הזיקה הקרובה לנכסים… ובעלת הזיקה הקרובה היא חברת הניהול".
השורה התחתונה של פסק הדין:
- איסור על "ייצוא" חבות: לא ניתן להעביר חבות בארנונה לשוכר באמצעות הסכם חוזי אם אין לו שליטה בפועל.
- מבחן מרב הזיקות: חברת הניהול היא "המחזיקה" האמיתית בשטחים הציבוריים, כי לה יש את מירב הזיקות אליהם, ולכן היא החייבת בתשלום.
המצב העובדתי: הרכיב הקריטי שעשה את ההבדל
כאן חשוב להבהיר נקודה מהותית שעולה מהפסיקה, ולעיתים קרובות מתפספסת: למצב העובדתי בשטח יש השפעה מכרעת על התוצאה. הפטור מתשלום ארנונה על שטחים משותפים אינו "אוטומטי" וגורף לכל שוכר בכל מצב. השאלה המשפטית היא תמיד: מהי מידת השליטה והייחודיות בשימוש? כך למשל:
- מקרה א' (פטור): מסדרון ראשי בקניון שבו עוברים אלפי אנשים ביום, ומשמש גישה לעשרות חנויות. כאן, ברור שלשוכר הבודד אין את "מירב הזיקות" לשטח המשותף.
- מקרה ב' (חייב): מבואה קומתית בבניין משרדים, התחומה בדלת זכוכית שרק לשוכר יש מפתח אליה, ומשמשת אותו כפינת המתנה פרטית. במקרה כזה, העירייה עשויה להוכיח "שליטה ייחודית" שלו בשטח ולחייבו בארנונה.
לכן, הפתרון המשפטי בסוגיית חיוב בשטחים משותפים משתנה ממקרה למקרה. בייצוג המשפטי אנו בוחנים את מבנה הנכס, את הסדרי המעבר ואת מידת הבלעדיות, כדי לבנות את הטיעון המנצח עבור הלקוח הספציפי.
זכותכם לשלם מס אמת בלבד. אם חויבתם בגין שטחים שאין לכם שליטה בהם, ייתכן שנפלה טעות בשומה שלכם. אנו עומדים לרשותכם לצורך בחינת התיק והגשת השגה במידת הצורך. לבדיקת סיכויי ההשגה, צרו קשר עם משרד עו"ד טל קדש: 03-6121281
המצב בפועל: חיוב בניגוד לדעת בית המשפט העליון
אנו רואים אם כן, שמבחינה משפטית יש הלכה ברורה: הנהלת הקניון היא שצריכה להיות מחויבת בשטחים המשותפים, ולא בעלי החנויות. בפועל, בעלי עסקים רבים ברחבי הארץ מחויבים עד היום בחלק יחסי מהשטחים המשותפים.
כעו"ד מנוסה לארנונה ושטחים משותפים, אביא כעת את טיעוני הרשויות השונות ודרכי ההתמודדות האפשריות עימם:
טענת חיוב בשטחים משותפים ע"פ צו הארנונה
אז הלכה מחייבת מבית המשפט העליון – יש, אבל רשויות מקומיות לא מוותרות בקלות על הכסף. למרות פסק הדין בעניין רמת אביב, חלק מהרשויות ברחבי הארץ עדיין מחייבות את בעלי החנויות על השטחים המשותפים, בטענה שהן מחויבות ליישום שיטת החישוב שבצו הארנונה המקומי. הטענה של הרשויות היא כזו: "אצלנו בצו הארנונה נקבע שגודל השטח המשותף הוא נגזרת מתמטית של גודל החנות. זה לא עניין של שליטה, אלא עניין של חישוב". ועדות ערר מסוימות ברחבי הארץ אף ניסו לקבל את הטענה הזו, וקבעו כי החיוב הוא "תוצאה של נוסחה" ולא תלוי בשימוש בפועל. אבל אל תטעו – זו טענה שניתן וצריך לתקוף.
צו ארנונה עירוני (חקיקת משנה) לא יכול לגבור על חוקי המדינה ועל פסיקת בית המשפט העליון. אי אפשר ליצור "מחזיק פיקטיבי" באמצעות נוסחה מתמטית. אם בית המשפט העליון קבע שהמבחן הוא "זיקה ושליטה", שום נוסחה מקומית לא יכולה להפוך אתכם למחזיקים בשטח שאין לכם דריסת רגל בו. החיוב חייב להיות פועל יוצא של החזקה אמיתית, ולא נגזרת מתמטית עיוורת.
הטענה השגויה לפיה: דמי ניהול = בעלות
טענה נפוצה נוספת שעולה בוועדות ערר היא: "השוכר משלם דמי ניהול שמממנים את הניקיון, ולכן הוא המחזיק". חשוב לחדד: התשלום שלכם הוא עבור שירות, לא עבור חזקה.
העובדה שאתם מממנים את חברת השמירה או הניקיון היא עניין מסחרי-חוזי ביניכם לבין הקניון. זה לא מקנה לכם זכויות קנייניות במסדרון, ולכן זה לא אמור להפוך אתכם לנישומים בארנונה.
בתי משפט וועדות ערר כבר השתמשו בדימוי המדויק לפיו החנויות הן "איים" של החזקה פרטית בתוך "ים" של שטחים ציבוריים שבשליטת הקניון. המימון (דמי הניהול) לא משנה את העובדה שהשליטה ב"ים" הזה נותרת בידי הקניון.
השוואה: כמה שילמתם בעבר וכמה תחסכו היום?
חלון ההזדמנויות להגשת השגה מצומצם. טיפול בחיובים חריגים דורש היערכות מוקדמת ואיסוף נתונים. אנו ממליצים להקדים ולפנות לייעוץ משפטי עוד בטרם קבלת השומות החדשות בינואר. מוזמנים לפנות לבדיקה ראשונית ללא התחייבות: 03-6121281
המדריך המעשי לשנת 2026: כך תגנו על העסק שלכם מחיוב ארנונה מוגדל שלא כדין
מניסיוני העשיר בייצוג מאות עסקים כעו"ד ארנונה ותיק ומנוסה, כך צריך לפעול כדי לתרגם את המצב המשפטי לחיסכון כספי ב-2026:
שלב א': "מבחן הדלת"
קחו את תשריט הארנונה וסמנו את השטחים ה"מועמסים". שאלו את עצמכם: האם אני יכול לנעול את השטח הזה? האם אני יכול למנוע מלקוח של החנות המתחרה לעבור בו? אם התשובה היא לא, יש כאן בסיס לתקיפת החיוב.
שלב ב': הוראות צו הארנונה ברשות שלכם
בדקו האם בצו הארנונה של הרשות שלכם יש סעיף של "הצמדה יחסית" או "העמסה אוטומטית" כחלק בלתי נפרד מהשטח העיקרי לחיוב. אם כן, המאבק המשפטי דורש מומחיות ספציפית בתקיפת צווי ארנונה הסותרים חקיקה ראשית ופסיקת בית המשפט העליון.
שלב ג': הגשת השגה במועד
מרגע קבלת השומה יש לכם 90 יום בלבד להשיג עליה. אל תחכו. שומת הארנונה השנתית נשלחת בינואר, ועליכם להגיש השגה תוך 90 יום מקבלתה. בהשגה יש לטעון "אינני מחזיק" לפי סעיף 3(א)(3)) לחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית), התשל"ו-1976, ולהוכיח כי השליטה האפקטיבית (ניקיון, סגירה, שיפוץ) נמצאת בידי חברת הניהול בלבד.
סיכום: הכוח חזר לידיים שלכם
הנוף המשפטי השתנה. חיוב בארנונה על שטחים משותפים אינו עוד גזירת גורל, גם אם הרשות המקומית מנסה להסתתר מאחורי נימוקים שונים או סעיפים טכניים בצו הארנונה.
השילוב בין הלכת רמת אביב וההלכה העדכנית של הום סנטר, לבין ההבנה המעמיקה של הפרצות בצווי הארנונה המקומיים, מעניק לכם יתרון משמעותי. אל תתנו לרשות המקומית לסטות מהסכמות או להשית עליכם מס שלא כדין. פנו בהקדם לייעוץ ראשוני ללא התחייבות.
משרד עו"ד טל קדש בעל ניסיון עשיר במיסוי מוניציפלי ומייצג שוכרים ובעלי נכסים במאבקים מורכבים להפחתת ארנונה. משלמים על שטח שלא שלכם? פנו אלינו לבדיקת עומק ללא התחייבות: 03-6121281
שאלות נפוצות
העירייה טוענת שהחיוב בשטחים משותפים מתחייב מצו הארנונה העירוני. מה עושים?
זו טענה נפוצה שנועדה לעקוף את החוק. עמדתנו המשפטית היא שצו ארנונה מקומי לא יכול להמציא "מחזיק" יש מאין בניגוד למבחן השליטה של בית המשפט העליון. נוסחה מתמטית לא יוצרת החזקה. מומלץ לפנות לעו"ד ארנונה מנוסה לבדיקת החיוב.
האם העובדה שאני משלם דמי ניהול הופכת אותי למחזיק?
חד משמעית לא. תשלום דמי ניהול הוא הסדר כספי לרכישת שירותים (כמו ניקיון), אך הוא אינו מקנה שליטה או חזקה בנכס לצורכי ארנונה. המימון הוא חוזי, החזקה היא מהותית.
האם החוזה מול הקניון מחייב אותי מול העירייה?
לא. דיני המס גוברים על החוזה. גם אם כתוב בחוזה שאתם משלמים, העירייה חייבת לשלוח את השומה למי שמחזיק בפועל (הקניון). ההתחשבנות הכספית היא ביניכם לבין הקניון בלבד.
אם אבטל את החיוב והעירייה תחייב את הקניון, האם הקניון לא פשוט יגלגל את העלות עליי?
ייתכן שהקניון יבוא בדרישה כספית מכוח החוזה, אך מצבכם עדיין יהיה עדיף משמעותית. ראשית, חוב לקניון הוא חוב מסחרי רגיל ולא חוב מס שגורר עיקולי בנק מנהליים מיידיים. שנית, לעיתים תעריף הארנונה הכללי של הקניון זול יותר מהתעריף הספציפי שלכם (למשל אם אתם בנק או בית מרקחת), כך שהסכום הכולל לתשלום יכול להיות מופחת.
