מאת עורך הדין טל קדש
מבוא
הטלת קנסות על בעלי דירות בגין מפגעים ברכוש המשותף על פי חוקי עזר עירוניים כדוגמת חוק עזר לתל-אביב-יפו (שמירת הסדר והניקיון), תש"ם-1980, הפכה לפרקטיקה נפוצה ברשויות המקומיות, לעיתים עד כדי ענישה קולקטיבית על כל דיירי הבית. אולם בחינה קפדנית של הדין — ושל ההנחית מדיניות האכיפה בהטלת קנסות על עבירות בבתים משותפים של המחלקה להנחיית תובעים — מלמדת כי רשויות רבות מיישמות את סמכותן באופן החורג ממתחם הסבירות, פוגע בזכויות יסוד ומנוגד ללשון החוק ולתכליתו.
המקרה שבו ייצג עורך הדין טל קדש בעלי דירות במרכז תל אביב שקיבלו כולם קנסות בגין נזילה מינורית אשר תוקנה במהירות, ממחיש היטב את הבעיה: העירייה סירבה לבטל את הקנסות חרף תיקון הנזילה ברכוש המשותף בתוך ימים ספורים, והמשיכה בהליכים משפטיים נגד כלל הדיירים — פעולה שלא מתיישבת עם הדין, עם הנחיית משרד המשפטים, ולא עם עקרונות המשפט המנהלי על פיהן מחוייבת הרשות להגינות ולרמת אמון מוגבר ובעיקר להפעלת שיקול דעת.
מהו "מפגע" ומהו "מפגע תברואתי"?
לא כל נזילה מהווה מפגע
חוקי העזר של הרשויות המקומיות בתחום התברואה והניקיון מגדירים "מפגע" או "מפגע תברואתי" כמצבים היוצרים סכנה של ממש לבריאות הציבור, היגיינה, בטיחות ושימוש תקין במרחב הציבורי.
לא כל תקלה טכנית או נזילה נקודתית מהווה "מפגע" במובנו החוקי.
נזילה קלה, קצרה, שאינה יוצרת סכנה, הצפה, ריח רע או פגיעה ממשית בתברואה — איננה בגדר מפגע כלכלו–תברואתי על פי החוק.
יתרה מכך, גם כאשר מפקח עירוני קובע כי קיים מפגע — דעתו היא ראיה לכאורה בלבד לא עובדה חלוטה שאינה ניתנת לסתירה.
כלומר, בית המשפט אינו כבול לקביעה זו, וחייב לבחון האם אכן מדובר במפגע ממשי, ולא באירוע שגרתי או מינורי שאינו מצדיק ענישה כלל.
אין מקום לענישה כאשר ניתן לתקן את "המפגע" – ובמיוחד כאשר התיקון נעשה בתוך זמן קצר וללא כל התעלמות
אפילו כאשר מדובר במפגע אמיתי, הדין קובע עקרון מרכזי:
יש לאפשר לבעלי הדירות פרק זמן סביר לתקן את הליקוי לפני נקיטת אמצעי אכיפה.
ההנחיה של משרד המשפטים דורשת שלוש פעולות מוקדמות לפני השתת קנס על בעלי הזכויות :
- מתן התראה
- קביעת מועד סביר להסרת המפגע
- בדיקה אם המפגע הוסר
רק אם לא הוסר — ניתן לשקול קנס, וגם אז — תוך הפעלת שיקול דעת.
לעיתים קרובות מאוד, אצה לה דרכה של הרשות להטיל קנסות ללא הצדקה
כאשר מדובר בנזילה שטופלה במהירות — כנהוג וכמקובל בבתים משותפים — אין עוד "מפגע", ולכן אין כל הצדקה משפטית להטלת קנסות, בוודאי לא על כלל הדיירים.
השימוש לרעה בהנחיה: כאשר הרשות עושה פלסתר את תכלית החוק
ההנחיה של משרד המשפטים מבקשת להבטיח אכיפה אחידה והוגנת. אולם במקרים רבים מתרחש בדיוק ההיפך — העיריות משתמשות בהנחיה כבסיס לגביית קנסות המוניים, תוך התעלמות מהסייגים ומהאיזונים שבדין.
בפועל מתרחש אחד משני מצבים פסולים:
- אכיפה טכנית–אוטומטית
הרשות אינה בודקת:
- מהו המפגע,
- האם הוא אכן מפגע תברואתי,
- האם תוקן,
- מי אחראי לו בפועל.
- ענישה קולקטיבית
קנסות נשלחים לכל הדיירים באופן גורף כפתרון נוח, במקום לחפש את האחראי הישיר או לפעול בשכל ישר כלומר פניה לנציגות , תלייה של התראה במספר מקומות גלויים בבנין, משלוח התראה בהודעות בוואטאספ לבעלי הזכויות. יש לציין כי לעירייה קיימת בהחלט היכולת לפנות גם בדרך זו לכל בעלי הזכויות באשר הם. הימנעותה מעשות זאת, רק ממחישה את אוזלת ידה.
מדובר בסטייה חמורה מתכלית חוק העזר ומההנחיה המחייבת.
גם לעירייה יש חובות – סעיף 235 לפקודת העיריות
שיח האכיפה הוא דו–צדדי. הרשויות נוטות להטיף לבעלי הדירות על מפגעים, אך שוכחות כי גם עליהן חלות חובות סטטוטוריות לדאוג לתחזוקה, ניקיון וזאת כחלק מהחובות המוטלות עליה על פי פקודות העיריות ולאור תשלומי הארנונה שאותן גובה הרשות.
סעיף 235 לפקודת העיריות מחייב את הרשות המקומית בין היתר:
- לנקות
- לתחזק
- למנוע מפגעים
ברחובות, מדרכות, שטחים ציבוריים ועוד.
לעמדת עורך הדין טל קדש המייצג בהליכים רבים מול רשויות מקומיות, לא ייתכן שהעירייה תטיל קנסות על דיירים עבור נזילה מינורית שתוקנה תוך זמן סביר — בעוד היא עצמה לעיתים אינה עומדת בחובותיה לתקן ולנקות מפגעים חמורים בהרבה במרחב הציבורי.
הטלת קנסות גורפת על דיירים הפועלים לתיקון המפגע וכתוצאה מכך "העשרת קופת העירייה" עומדת בניגוד מוחלט לחובת הנאמנות של רשות ציבורית כלפי הציבור.
פגיעה בזכות הקניין – הסתירה לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו
הטלת קנסות מיותרים, גורפים ובלתי מידתיים פוגעת ישירות בזכות הקניין של בעלי הדירות.
כידוע, קנס הוא נטל כספי כפוי, המהווה פגיעה בזכות יסוד ולכן חייב לעמוד במבחני החוקתיות:
- הסמכה בחוק – קיימת, אך לא לאכיפה שרירותית.
- תכלית ראויה – קיימת רק כאשר יש מפגע אמיתי.
- מידתיות – נפגעת קשות כאשר הרשות ממהרת לקנוס ולא נותנת אפשרות לתקן.
כאשר העירייה מתעלמת מפעולות תיקון, ממהרת להטיל קנסות ומנהלת הליכים משפטיים מלאים, היא מפרה את חובתה לנהוג בהגינות ובריסון — כולל את חובת הסבירות המנהלית.
ביקורת על בתי המשפט – חובה להפעיל ביקורת שיפוטית מהותית
בתי משפט רבים מאשרים קנסות כאלה מתוך הנחה שהרשות פעלה “כדין”, מבלי לבחון:
- האם אכן היה מפגע?
- האם ניתנה התראה כדין?
- האם התיקון בוצע בזמן סביר?
- האם יש ראיה כלשהי לאחריות אישית של הדיירים?
הימנעות מביקורת שיפוטית אפקטיבית גורמת בפועל ל"הכשרת" גביית קנסות לא מוצדקת — ולעתים אף לא חוקית.
תפקידו של בית המשפט, סבור עוה"ד טל קדש מומחה ברשויות מקומיות ומיסוי מוניציפאלי, הוא לאזן בין צרכי האכיפה לבין זכויות האזרח, ולא לפעול כחותמת גומי של הרשות. הקנסות לא מהווים ראיה לכאורה לקיומו של מפגע ושיקול הדעת של הפקח ניתן לסתירה. מקום שבו המפגע הוא מינורי מוטלת החובה על בית המשפט לשקול את ביטול הקנס ככל שהושת על כל הדיירים! מדוע שלא תסתפק הרשות, אם בכלל בקנס אחד אשר ישולם על ידי אחד מבעלי הזכויות בשם הנציגות? לעירייה פתרונים.
סיכום
הדין הישראלי מאפשר לרשויות המקומיות להטיל קנסות בגין מפגעים ברכוש המשותף אך מחייב אותן להפעיל שיקול דעת, לבדוק את נסיבות כל מקרה, ולנקוט אכיפה מידתית והוגנת.
כשהרשות מטילה קנסות על כל הדיירים, מתעלמת מהעובדה שהמפגע תוקן, לא בודקת אם בכלל מדובר במפגע ולא פועלת בהתאם להנחיות משרד המשפטים לענין מדיניות האכיפה בבתים משותפים, היא חורגת מסמכותה, פוגעת בקניין, ואף יוצרת מצג של אכיפה שמטרתה קבלת הכנסות דרקוניות מנופחתו ולא מוצדקות ולא שמירה אמיתית על הסדר הציבורי ומניעת מפגעים.
באותה הנשימה, על בתי המשפט להיות אמיצים, להפעיל ביקורת שיפוטית אמיתית כלפי הרשות, לנהוג ברגישות בהגינות ובהתחשבות מקסימלית כלפי התושב, לעצור אכיפה מופרזת מצד הרשות המקומית ולמנוע מצב שבו תכלית החוק מסולפת עד כדי הפיכתה למנגנון גבייה.
משרד עורכי דין טל קדש הינו בעל מומחיות בייצוג בעלי זכויות מול רשויות מקומיות, משפט מנהלי, אזרחי ומסחרי
