פנה אלינו לייעוץ

arrow-left, arrow-left, previous, left

יש לך שאלה?

הפקעות מקרקעין

הפקעת קרקע הנה אקט שלטוני שמתנגש חזיתית עם זכות הקניין האזרחית, שהיא אחת מאבני הבסיס של כל חברה מערבית ליברלית. למרות הקביעה הקשה הזו, בחינה אובייקטיבית מגלה שלעיתים הפקעת קרקע היא כלי, שלמען האינטרס הציבורי, אין מנוס מלהשתמש בו. לכן המחוקק יצר שני מסלולים עיקריים המאשרים לרשויות לבצע הפקעה כזו: הראשון, במסגרת 'פקודת הקרקעות'; השני, במסגרת 'חוק התכנון והבנייה'.
 
 בהמשך ארחיב לגבי מסלולים אלו וההבדלים ביניהם, אבל בסופו של דבר שניהם מושתתים על עיקרון מהותי אחד – הפקעת קרקע מוצדקת רק כאשר יש אינטרס ציבורי רחב ורק כאשר אין חלופה סבירה לתת מענה לאינטרס הזה ללא הפגיעה היסודית בזכות הקניין של בעל הקרקע.
 
מתי מתבצעת הפקעה?
כאמור, הפקעת קרקע תתבצע כאשר יש אינטרס ציבורי שגורר כורח לשנות את ייעוד הקרקע מפרטי לציבורי. ישנם תרחישים רבים, לפעמים יש עילה בטחונית, אך המצב השגור הוא צורך ביצירת תשתית חדשה כמו כביש או מסילת רכבת. לעיתים זה בלתי נמנע ומחייב המציאות. 
 
למעשה, לאור החשיבות של זכות הקניין, אשר מאז שנחקק 'חוק יסוד כבוד האדם וחירותו', קיבלה אפילו משנה תוקף, ניתן היה להניח שברוב מקרי ההפקעה מדובר מראש בקרב אבוד ושזכות העמידה תסתכם בהתמקחות משפטית על גובה הפיצוי. 
 
בפועל, זה לא המצב. שוב ושוב אנחנו פוגשים מקרי הפקעה שעל פניו לא עומדים במבחן הצדקת ההפקעה. למה זה קורה? יש כמה סיבות. ראשית, תהליכי הפקעה עשויים לקחת שנים ארוכות, ולעיתים עד שההפקעה מקבלת תוקף משפטי מתברר שהצורך בגינו הוחלט להפקיע את הקרקע התבטל או שהתכניות השתנו. שנית, קורה שמי שיזם את ההפקעה טועה ובפועל קיימת חלופה טובה יותר שאינה דורשת להפקיע קרקע ולפגוע בזכות הקניין. כך שגם אם הרשויות פתחו בהליך הפקעה, ולפעמים אפילו כאשר ההפקעה יצאה לפועל, ניתן במקרים מסוימים לשנות את רוע הגזרה. כמובן שצריך לבחון כל מקרה לגופו בהתאם לנסיבות הפרטניות והמשפטיות של כל הפקעה והפקעה.
 
מסלולי הפקעה
כאמור, קיימים שני מסלולים עיקריים להפקעת קרקעות. בסקירה קצרה זו לא ניכנס לכל ההבדלים, הסעיפים והפרוצדורות הנוגעות לכל מסלול (פרטים שהם מהותיים לעבודת עורך הדין המנהלי בכל תיק הפקעה) ונסתפק בתיאור כללי של התמונה הגדולה. 
 
  • הפקעה לפי פקודת הקרקעות
    במסלול זה מי שמורה על ההפקעה הוא שר האוצר ועל פניו היא אינה מותנית. כלומר, החוק לא מחייב שינוי ייעוד של הקרקע לפני ההפקעה (הפקעה תמיד גוררת שינוי ייעוד מעצם העובדה שהיא מפסיקה להיות 'שטח פרטי' ומשמשת לטובת אינטרס ציבורי כזה או אחר) וההליך הוא חד-שלבי. בפועל, בעקבות כמה פסיקות, גם הפקעה על פי מסלול זה דורשת נימוק ובדרך כלל אינה יכולה להתבצע בחלל ריק. החוק גם מחייב פרסום מוקדם של ההפקעה ברשומות ובעל הקרקע צריך לקבל הזדמנות לטעון נגד האקט בפני נציגי שר האוצר.
     
  • הפקעה לפי חוק התכנון והבנייה
    הפקעה לפי מסלול זה היא מהלך דו-שלבי כאשר ההפקעה היא פועל יוצא של תכנון מוקדם ושינוי הייעוד, וההתאמה התכנונית של הקרקע תתבצע לפני שהליך ההפקעה יצא לדרך. 
 
 

תחומי התמחות:

מיסוי מוניציפאלי
משפט מנהלי ציבורי
בנקאות ומשפט מסחרי

פרטי התקשרות:

כתובת: רחוב ז'בוטינסקי 7, קומה 35, מגדל משה אביב, רמת גן
טלפונים: 072-33-80-215 6121281 – 03
פקס: 153-36121281
דוא"ל: tal@kadesh-law.co.il