טל': 072-33-80-215

עו"ד ונוטריון טל קדש | ליטיגציה, ייצוג בבתי משפט ובערכאות, משפט מנהלי, משפט אזרחי מסחרי

פנה אלינו לייעוץ

arrow-left, arrow-left, previous, left

יש לך שאלה?

חוק הגנת הדייר

חוק הגנת הדייר -  דייר מוגן או לא ! עילות פינוי , עוה"ד טל קדש

תביעות לפינוי דיירים מוגנים מכח חוק הגנת הדייר מוגשות חדשות לבקרים לערכאות, על ידי בעלי נכסים, אשר טוענים כי הדיירים הפרו את הסכם השכירות ועל כן יש להורות על פינויים בהתאם לאחת מן העילות הקבועות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב- 1972 (להלן: "החוק" או "חוק הגנת הדייר").

במאמר זה שבו יוצגו על ידינו גם דוגמאות מתוך פסקי דין, נדון בעילות הפינוי הפופולאריות במיוחד בקרב בעלי נכסים שהינן אי תשלום דמי שכירות, השכרת הנכס בשכירות משנה על ידי הדייר ונטישת המושכר. לצד ניתוח עילות הפינוי, נמחיש כיצד יש להתייחס לעילות פינוי של דיירות מוגנת אשר כידוע שונה בתכלית משכירות רגילה בשוק החופשי. הייחודיות של הדיירות המוגנת מעניקה כח לדיירים ומחלישה את יכולתם של בעלי הנכסים מלממש את הפוטנציאל הכלכלי של הנכסים. נקודה זו, לעמדתי, עומדת במרכזן של התביעות המוגשות לבית המשפט, הגם וטענות אלו נצבעות לרוב בשיקולים שונים למכביר.

 
עילת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות

סעיף 131(1) לחוק קובע קיומה של עילת פינוי במקרה בו הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו. על פניו, אי תשלום דמי השכירות הינו עובדה מוגמרת אשר יש בה לכשעצמה בלבד כדי להעיד כי הדייר מתחמק מקיום חובתו הבסיסית לשלם דמי שכירות בעבור מגוריו. ביחד עם זאת, בניגוד להשכרת נכסים בשוק החופשי, הרי שבמקרה של דיירות מוגנת, דמי השכירות לרוב אינו הפרמטר המרכזי ולעיתים ניתן לראותו כשולי ואף זניח. טול לדוגמא, מקרה שבו דמי השכירות על פי החוזה עומדים על עשרות שקלים בודדים עבור חודש שכירות. במקרה זה, לבעל הנכס, לעיתים, אין תמריץ לגבות את דמי השכירות, אם לנוכח הסכום הזעום, אם בכדי לקבל שקט תעשייתי מהדייר או אם לנוכח התחשבות במצבו הסוציו אקונומי של הדייר.

דה עקא, לא אחת אנו נחשפים למקרים שבהם בעלי נכסים, מתוך מטרה להכשיר עילת פינוי עתידית, נמנעים מלגבות דמי שכירות מהדיירים, נמנעים מלדרוש דמי שכירות באופן שוטף על מנת להציג את הדיירים כמי שמתחמקים מקיום חובתם הבסיסית על פי ההסכם השכירות.
בתי המשפט אמנם מתייחסים בחשדנות רבה לדיירים שאינם משלמים את דמי השכירות, אך לא יימנעו מלרדת לעומקן של נסיבות אשר הובילו להפרה נטענת שהיא כה בוטה היורדת לשורשו של הסכם, שהרי איזה אינטרס יש לדייר מוגן שלא לשלם דמי שכירות זעומים כאשר סכנת פינוי מרחפת מעל ראשו.

במקרה שבו קיים ניתוק לא מוסבר של המשכיות דמי השכירות, על הדייר מוטל הנטל להסביר נתק זה. במקרים אלו, יש לנתח ולהבין באם אי התשלום הוא תוצאה של פעולה מתוכננת מראש, קרי שיטתית או שמא המדובר בפעולה שנובעת מהתנהגות בעל הנכס עצמו.

במקרים שבהם תצלח הטענה כי בעל הנכס פעל בחוסר תום לב בקיום חובתו החוזית, בית המשפט לא יהסס לפסוק אף אם הוכחה עילת פינוי הרי שלנוכח הנסיבות המיוחדות, אין אפשרות לפנות את הדייר, משיקולי צדק על פי סעיף 132 (א) לחוק.
 
משרדנו ייצג בהצלחה דיירים מוגנים אשר כנגדם הוגשה תביעת פינוי בגין אי תשלום דמי שכירות.
 
עילת פינוי בגין השכרת המושכר והפרת רווח בלתי הוגן
 
סעיף 131(6) לחוק קובע קיומה של עילת פינוי במקרה שבו הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות הענין;

ברור הוא כי אם בעל הנכס, הוכיח שמדובר בהשכרת משנה ללא רשות, הרי שהדבר נוגד את הסכם השכירות, באופן המזכה אותו לדרוש את פינויו. ביחד עם זאת, יש להדגיש כי לצד השכרת המושכר על ידי הדייר, על בעל הנכס להוכיח כי הדייר הפיק מהשכרת המשנה, רווח בלתי הוגן.

הנטל להוכיח, כי העברת החנות לצד ג' היתה בדרך של שכירות משנה דווקא, מוטלת על בעל הנכס. על בעל הנכס להוכיח "כי הקשר שנוצר בין הדייר הראשי לבין דייר המשנה נחשב בעיני החוק דווקא בתור קשר של שכירות. השם שצדדים אלה נתנו לעסקה איננו קובע כל עיקר." (דוד בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, 1999, עמ' 60).

עילת פינוי בגין נטישת המושכר

במסגרת עילת נטישה, נדרש בעל נכס להוכיח כי הדייר עזב את המושכר ואינו מתכוון לחזור אליו. את הסיפא יש לבחון בשני היבטים, האחד הרצון לחזור והשני סיכוי ממשי לחזור נטל השכנוע לעניין הנטישה מוטל על בעל הנכס, ודי לדייר כי יסביר מדוע אין להסיק מראיותיו של בעל הנכס שאכן היתה נטישה (דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 143).

בית המשפט העליון פסק כי העדרו של הדייר מן המושכר, אין בו כשלעצמו כדי לשלול זכויותיו כדייר מוגן, כל עוד שרירה ונמשכת כוונתו של הדייר לראות במושכר את ביתו ולחזור אליו. היעדרות ממושכת יכולה לעורר הנחה בדבר הפסקת החזקה, אך דייר רשאי לסתור הנחה זו על ידי מתן הסבר המוכיח קיום המשך כוונתו ורצונו להחזיק במושכר, תוך הסבר כי העדרו אינו נובע מרצונו לנטוש המקום. יש לקחת בחשבון מקרה שבו דייר נעדר מן המושכר עקב החלטתן של הערכאות השיפוטיות, ולא עקב רצונו. כאמור לעיל, כל עוד הדייר יוכל להוכיח כי עזב את הדירה באופן זמני בלבד, כאשר לא וויתר באופן מעשי על כוונתו לחזור ולהתגורר בה, יתקשה בעל הנכס להוכיח את עילת הנטישה.
 
בכל הקשור לרווח בלתי הוגן, יש לזכור כי בדיירות מוגנת דמי השכירות החודשיים נמוכים באופן משמעותי מאלו המשולמים בשוק החופשי, בין היתר מן הטעם כי הדייר המוגן משלם בתחילת התקופה דמי מפתח ושווי חליפי לדמי המפתח. לכן, באיזון הכולל על בית המשפט לקחת בחשבון האם באמת המדובר ברווח בלתי הוגן בהתחשב בסכום הראשוני ששולם על ידי הדייר כאמור.
 משרדו של עוה"ד טל קדש ייצג בהצלחה דיירים מוגנים אשר כנגדם נטען כי הפרו את הסכם השכירות.
 
המאמר הינו בגדר מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות תחליף לקבלת ייעוץ משפטי ו/או תחליף לקבלת חוות דעת משפטית. הכותב אינו נושא באחריות כשלהי כלפי הקוראים ויש לראות בכתוב כמתן הסבר כללי ולא מחייב ובכל מקרה אין לראות במאמר משום מצג ו/או חוות דעת. כל הזכויות שמורות לכותב.
הכותב, עו"ד טל קדש, עוסק בייצוג ובהופעות בבתי המשפט בתחומי המשפט אזרחי, מסחרי ומנהלי
 
 

תחומי התמחות:

מיסוי מוניציפאלי
משפט מנהלי ציבורי
בנקאות ומשפט מסחרי

פרטי התקשרות:

כתובת: רחוב ז'בוטינסקי 7, קומה 35, מגדל משה אביב, רמת גן
טלפונים: 072-33-80-215 6121281 – 03
פקס: 153-36121281
דוא"ל: tal@kadesh-law.co.il